今年全国两会，全国人大代表方燕提交的物业管理改革议案，精准击中亿万业主最痛的神经：不用先立业委会，就能换物业；前期物业到期必须走人；严重坑业主的直接强制清退。这不是小修小补，是要从根上改写“业主弱势、物业强势”的旧规则。

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壹｜方燕物业议案核心：给业主“尚方宝剑”

1️⃣ 废除换物业前置门槛：取消“必须成立业委会才能解聘物业”，无业委会小区可由街道指导业主直接表决。

2️⃣ 前期物业到期自动退场：前期物业服务合同期满自动终止，无条件交接资产与资料，破解“请神容易送神难”。

3️⃣ 劣迹物业强制清退：建立物业信用评价，严重失信、侵害业主利益、拒不整改者，限制准入、依法清退。

4️⃣ 公共资金全透明监管：维修基金、公共收益全程公示、审批、审计、追踪，严防挪用侵占。

5️⃣，推动专门立法：呼吁制定《物业管理法》，厘清权责、规范收费、明确执法与惩戒。

一句话总结：把小区管理权还给业主，让坏物业真正出局。

贰｜怎么看待这份提案：说到了老百姓心坎里

这是一份直击制度病灶的议案。当前物业乱象，根源不在收费高低，而在权力不对等、退出无通道、监管太软。表现在：

1️⃣ 多数小区没业委会，被前期物业长期“绑架”；

2️⃣ 业主作为权力主体，想换物业流程繁琐、阻力巨大；

3️⃣ 公共收益、维修基金不透明，投诉无门。

方燕的提案，用法律打破“业主无权、物业无敌”的僵局，把选择权、监督权、收益权还给业主，是真正的民生导向、法治思维。

叁｜能不能落实？能不能打破利益链？

分析认为，这份议案建立在民意高涨的基础上，立法机构将高度重视，推动落实。

1️⃣ 短期看：部分条款极大概率落地。取消业委会前置条件、信用惩戒、强制清退、维修基金监管，符合中央基层治理现代化方向，已有多地试点，写入修订版《物业管理条例》可行性很高。

2️⃣ 长期看：完全打破利益链很难一蹴而就。物业背后牵扯开发商、社区、街道、公共资源、地方财税等多方链条，依赖物业和居委会的“网格化管理”虽然没有法律依据，但却是当前基层治理现实选择，不会因一个提案彻底消失。

3️⃣ 但方向不可逆。提案一旦落地，会大幅压缩灰色空间，让暗箱操作更难，业主维权成本断崖式下降。这不是“一刀切拆除”，而是把权力关进制度笼子。

肆｜方燕是谁：连续两届全国人大代表，专业“为民发声”

方燕，连续当选第十三届、十四届全国人大代表，北京金诚同达（西安）律师事务所主任，陕西省律师协会监事长，最高法、最高检特约监督员。执业律师出身，深耕民生与法治领域；

履职多年提交50项议案、200+建议，多项被《民法典》《未成年人保护法》采纳；长期关注一老一小、妇女权益、食品安全、基层治理，以敢说真话、切中痛点著称；

“人民代表为人民”，方燕以“为民出头”为履职底色。她不是“网红代表”，却是长期扎根基层、用专业推动改变的实干型代表。

总之，物业改革，是民生考题，也是治理答卷。方燕的物业提案，之所以刷屏，因为它戳中了家的安全感。有评论认为，物业顽疾存在几十年，政府一直未能解决，方燕议案提晚了，且未必能被重视。也有人认为，方燕议案即便落实也要有过程，尤其是背后的利益需要平衡。也有评论认为，方燕代表的议案忽略了另一方面问题：有的小区业主存在私搭乱建，破坏绿地，乱扔垃圾，随意停车，遛狗不拴绳，无故不交物业费等行为，还有的业委会违法乱纪，这些问题不是物业造成的，又如何防范解决？但多数舆论认为，无论如何，方燕议案终于捅破了窗户纸，方向已经明确：业主当家，物业服务，劣者出局，我们真的看到了打破僵局、回归常识的希望。

伍｜附录：方燕代表2026年物业议案的核心内容

目前官方尚未发布方燕代表2026年物业议案的完整原文（PDF或Word版），但根据权威媒体（如北京青年报、法治日报）的专访报道，其核心内容已非常清晰。

一、 核心痛点：打破“业委会”门槛，破解“换物业难”

现状：现行《物业管理条例》规定，更换物业需由业委会牵头。但现实中业委会“成立难、运行难、行权难”，导致业主无法更换劣质物业。

建议：取消以成立业委会作为更换物业的前置条件。明确前期物业服务合同期限届满自动终止，原物业应无条件退出。对于无业委会小区，由街道、社区指导业主直接表决，畅通解聘、选聘与交接流程。

二、 建立信用档案与强制清退机制

建议：建立全国统一的物业信用评价机制，将服务质量、收费规范、投诉处理等纳入核心评价。信用分与物业费浮动挂钩，实现“服务优、信用好、收费合理”的良性联动。

退出机制：对严重失信、侵害业主利益、拒不整改的企业，依法限制市场准入、强制清退，实现“劣者出局”。

三、 整治五大行业乱象

建议开展常态化专项整治，重点打击：

1. 拒不退出：合同到期赖着不走，阻挠新物业进场。




2. 暴力催缴：停水停电、限制通行、骚扰威胁。




3. 侵占公共收益：电梯广告、车位租金等收益不公示、不返还。




4. 阻挠业主自治：不提供业主名册、干扰投票、破坏业委会成立。




5. 违规收费：巧立名目乱收费、重复收费、收费不透明。

四、 解决“维修基金”使用难

建议：建立紧急维修快速启用机制，对电梯故障、消防隐患等紧急事项，经第三方鉴定后可先行动用维修基金。

监管：健全维修基金使用公示、审批、审计、追踪制度，严防挪用、浪费。

五、 健全法律法规与标准体系

建议：加快完善物业管理法治体系，推动《物业管理条例》相关条款优化升级，明确物业企业、业主、业委会、街道社区、监管部门的法定权责。

标准：细化物业服务质量标准、收费定价规则、公共收益管理等操作规范，统一服务清单与考核指标。

一句话总结：方燕的议案旨在把“选择权”还给业主，让服务差的物业无法再“赖着不走”，让好物业能通过竞争进入小区。